时间：2024-11-25 浏览量：
万科品牌，三环内二环边，如果一个项目能够同时具备以上这两个标签，那么，在郑州主城区项目越来越稀缺的当下，就注定了它的备受瞩目。
该项目即是位于农业路沙口路二环位置的万科世曦，这也是万科继世阶之后，第二个位居绝对主城的核心项目。
正因为位置好，项目从土地入市初就很受市场关注，地块在2019年8月26日竞拍出让，万科以起始价62433万元摘得，折合1255.35万元/亩，楼面地价3621元/㎡。
项目8月份拿地，9月底样板间就已开放蓄客，11月份开盘，虽然用的还是世玠的售楼部，但效率和速度依然可以说是相当快了，不愧是头部房企万科。
数据显示去化率也不错，项目去年11月底首次开盘，推出650套房源，去化453套，去化率近70%，考虑项目高达1.6万以上的售价，这个去化率在当时并不景气的行情下，已算是很可观。
从项目的首开去化率看，市场的认可度不低，但一个项目能不能买，价值如何，表面的去化只是一个参考因素，终究还是要根据项目和市场来确定。
那么万科世曦究竟是个什么项目呢？
如果用一句话来概括，那就是，这是一个优势和劣势都异常突出，很受争议的项目。
优势在于区位、配套和交通。
区位是项目最核心的优势，项目位于农业路与京广快速路交汇处，属于三环内二环边，绝对主城，区位优势显著。
正因为属于主城区，因此周边配套完善，学校有金沙小学、金水实验小学，商业有丰业广场，医院有郑州人民医院、郑州大桥医院和郑州儿童医院等，生活于此很是方便。
最值得一提的是项目周边的交通，农业路快速路、京广快速路是紧邻项目的两条快速路，已开通的5号线沙口路站和3号线南阳新村站距离项目也都在一公里上下，无论是开车还是地铁公共出行都同样便捷。
劣势在于环境和密度。
俗话说“成也萧何败也萧何”，两条快速路大大方便了项目周边的交通，但同样是因为距离高架桥过近，项目周边的环境很受影响。
高架的副作用主要体现在两方面，一是川流不息的车流会带来不可避免的噪音，二是纵横交错的高架很影响周边的环境，想象一下，如果当你无论是出门还是开窗，视线都被高架所遮挡时，心情可想而知。
不仅如此，除了高架，项目两侧还有多条铁路，东侧即为全国最大的铁路编组站，铁路和高架的围绕，让整个周边环境很杂乱无章，而且这些后期都无法改善，环境的硬伤正是万科世曦最大的问题所在。
项目另一大劣势在于过高的密度，整个地块容积率为5.2，如此高的容积率，即便是和主城区其他项目比较也已经很不低了。
对一个高层小区而言，3.5的容积率是一个标准线，低于3.5的高层，小区内的舒适度还会有一定保证，高于3.5的话，公共空间以及楼间距都会大打折扣，5.2的容积率可想而知密度有多高。
不过，只以容积率的高低来判定小区的改善程度也是不确切的，一个小区是刚需还是改善，另一大依据还是项目产品的户型面积段，有些低容积率的项目，如果户型都很紧凑，同样应归于偏刚需的项目，如果一个项目容积率高，但户型都很阔绰，在改善的纯度上也有优势。
当然，市场上本就没有完美的地块，地产开发就如同开发商带着镣铐跳舞，重要的还是尽可能发扬地块的优势，弥补地块的劣势，从而跳好这场舞，取得利益最大化。
针对万科世曦这个项目，万科的做法主要也是“扬长避短”。
先说说“避短”。
由于外部环境太糟糕，项目为了营造一个独立的小空间，在小区外围代建了1万方以楸树为主题的市政公园，从而一定程度上能够隔绝高架所带来的噪音污染。
楸树枝繁叶茂，体型高大，虽然现在因为还比较小，隔音效果不明显，但未来等公园成型之后，相信会有所改善。
另一方面，为了隔绝噪音，项目采用了高规格的日本YKK系统窗，隔音效果非常好，北龙湖好多项目用的也是这个牌子。
在尽可能“补短”之后，项目还通过进一步拔高装修标准，来提升产品的价值和对客户的吸引力。
除了窗户采用日本YKK系统窗外，还采用了德国汉斯格雅花洒、杜拉维特洁具智能马桶、美国摩恩花洒、3M净水器，厨房全屋新风，地暖等，据说对外释放的装修标准达3000元/㎡，不过不同户型在标准上会有差别，96平米户型比89平米户型要高一个档次。
因此，对于世曦这样一个优劣都很突出的地块，万科的良苦用心显而易见，一方面通过植树和提升建材标准，来隔绝周边不利的影响，另一方面通过提升室内装修级别，来增强产品的吸引力和附加值，进而加强万科在品牌和服务的优势，不得不说，经验丰富的万科在对该地块的开发上还是很值得称道的。
除此之外，在产品上，项目还有一些其他亮点，比如每栋楼只有一个单元，除了有一栋楼为三梯八户之外，其他都为两梯四户或六户，在容积率如此之高的情况下，产品能做到这种地步也可见万科的造诣了。
从项目户型配置上看，万科世曦只能说是偏改善，户型共有四种，89平方米、96平方米、117平方米、142平方米，主力户型是96平方米的三房，占比约4成，其次是117平方米的三房，占比约3成。
从产品定位看，和地块本身的素质也是相配的，不高也不低，主要是为了求稳。
那么万科世曦值不值得买呢？
值不值主要还是看价格，万科世曦均价16000起，实质上，这个价格只有89的户型，96以上的面积均价都在18000以上，如果按照三千的精装标准，项目实际售价应为15000以上。
那么在郑州目前一万五的价格能买哪里呢？
三环内一万五的价格能选的项目可以说是少之又少，也只有三环外的绿都澜湾、富田九鼎公馆和永威城、永威西郡等项目处于同一价位，以这种比较看，二环边的万科世曦有一定性价比，但考虑到项目周边环境过于突出的劣势，这个性价比需要打一定折扣。
和周边项目比较的话，亚新美好城邦是紧邻万科世曦的项目，但美好城邦已经处于清盘阶段，最后售价也近18000，只能说和万科世曦不相上下，后者品牌好一些，前者现房位置好一些，也是大差不差。
因此，从这种比较看，万科世曦只能说是市场上一个很正常的项目，谈不上多高的性价比，但也是一般的市场价，有需求就可以买，只不过要清楚它的优劣势，如果介意高架环境就放弃。
如果看中位置、品牌和精装，更喜欢“躲进小楼成一统”的生活，那就可以考虑，主要还是要清楚自身的需求，还是那句话，没有完美的项目，只有最适合自己的选择。
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